권역설정(Zoning)의 권한은 시(City)나 카운티(County) 정부의 고유 권한으로 연방정부나 주정부의 권한과는 거리가 멀다. 권역설정을 쉽게 설명하면 시 또는 카운티의 경찰권한(Police Power)이라고 하는데, 땅에 대한 “사용용도”를 정해 도시의 기능을 효율적으로 운용하기 위해 편의상 상업지역, 주거지역, 산업지역, 공공시설지역, 복합지역 등으로 세분하여 구분하는 것을 말한다.
도시의 개발과 지역의 확장으로 인해 권역설정은 자주 변경되며, 이로 인해 부동산 가치는 달라지며 장기적 투자인 부동산은 권역 설정에 민감할 수 밖에 없다.
권역설정은 때에 따라 변해 한때는 주거지역이었지만, 도시가 팽창해 상업지역으로 바뀔 수밖에 없는 상황으로 변하면 시와 카운티는 토지 소유자 권한으로 주택지역을 상업지역으로 변경할 수있다.
또 반대로 한때 상업지역이었지만, 주거지역으로 바꿀 수밖에 없는 상황으로 변했다면 주거지역으로 수용되어 더 이상 상가나 쇼핑센터를 지을 수 없다.
권역설정이 변경된다고 지금까지 운영해온 상가가 주거지역으로 바뀐다고 그 가게가 문을 닫지는 않는다. 가령 권역설정이 바뀌기 30년 전부터 소규모 식료품 가게가 운영되어 왔다면 이 가게는 예외에 속해 계속 장사를 할 수 있는데 이것을 업종불변지역(Nonconforming Zone)이라 한다.
그러나 가게는 식료품 이외의 다른 업종으로는 영업을 할 수 없어 간혹 주위가 주택이거나 오피스 지역임에도 오래된 건물이 그냥 남아 있는 것을 볼 수 있다. 원래 용도는 식료품이고 현재 권역 설정의 변경으로 기존의 가게를 제외한 모든 신규 업종은 권역 설정에 따라야 하기 때문에 업종 변경은 불법이 된다.
권역설정은 업종 불변(Noconforming Zone) 외에 지역이나 도시별로 다른 규정이나 제한이 있기 때문에 특히, 상업용 부동산의 매매는 권역설정에 대한 정보를 정확히 알아 보고 난 후 매매에 임해야 한다.
